Por Matías Echeverría, CEO y fundador de HousePricing.
Las propiedades están sobrevaloradas, y aunque los bancos lo saben y lo permiten, eso no significa que sea ético.
Esto es evidente en el auge de los bonos pie en el mercado inmobiliario.
Investigamos varios departamentos en Santiago, específicos en el rango de menos de 2.500 UF, y hallamos un patrón alarmante: proyectos que ofrecen bonos pie del 10% al 20%, con precios que superan la estimación de mercado según HousePricing. Es decir, estamos viendo una inflación alarmante en los precios.
Por ejemplo, analicemos un caso real: una propiedad valorada en 2.200 UF y con una estimación promedio de 2.250 UF, cuyo máximo es 2.350 UF, pero que se oferta con un bono pie de 2.600 UF.
¿Qué sucede? La propiedad se vende por encima de su valor máximo. El banco obtiene una tasación «oficial» que aprueba este precio elevado y financia el 90% sin cuestionar.
El gran perjudicado es el comprador, atrapado en un ciclo de sobreendeudamiento y precios inflacionados, sobre todo en los segmentos más accesibles. También enfrenta un sistema hipotecario que se sostiene sobre tasaciones que ignoran estas distorsiones.
El famoso bono pie parece una ayuda, pero en realidad es un engaño que perjudica al comprador, seducido por ofertas como: “No necesitas aportar pie, te damos un bono del 10%”.
Sin embargo, la letra pequeña revela otra historia: el precio de la propiedad aumenta para compensar ese beneficio aparente. Así, aunque el banco financia el 90% del valor publicado, en realidad, estás adquiriendo un crédito por el 100% del valor real.
Es cierto que no aportas pie, pero terminas endeudándote por un valor inflado. Esto conlleva a que el dividendo mensual se eleve, distorsionando aún más el mercado, mientras todos hacen la vista gorda.
¿Por qué ocurre esto? Hay dos factores principales: primero, los bancos aceptan cualquier tasación “formal” sin validar la información; segundo, se emplean tasaciones manuales susceptibles al fraude, donde los comparables se ajustan «mágicamente» para corresponder al precio publicado.
Para construir un sistema confiable y saludable, es esencial que actores como inmobiliarias y bancos comiencen a mejorar sus prácticas. No se trata de caridad, sino de permitir que el mercado crezca de forma sana y no perjudique a uno de sus actores más importantes: el comprador.
Con Información de chilelindo.org
