Después de 8 años de tramitación, se promulgó la nueva normativa que entrará en vigencia el 2 de abril de 2026. A pesar de algunos avances menores, existe consenso entre políticos, académicos y expertos sobre las deficiencias del nuevo marco legal, especialmente en lo que respecta a los crecientes riesgos en materia de ciberseguridad.
El sistema notarial y registral chileno se enfrenta a un cambio significativo y a un futuro incierto tras la promulgación de la Ley 21.772, que fue la conclusión principal de un seminario celebrado en la Universidad Central, conocida como la «casa del derecho registral» por ofrecer un magíster en esta área.
El evento fue organizado por los sindicatos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS).
En la actividad participaron exautoridades, parlamentarios, académicos y especialistas, quienes, prácticamente por unanimidad, realizaron un análisis crítico de la nueva ley, calificándola como deficiente y jurídicamente problemática.
La Ley 21.772 fue publicada el 1 de octubre de 2025, tras un largo debate parlamentario de aproximadamente 8 años, y entrará en vigencia seis meses después de su publicación, específicamente el 2 de abril de 2026. Este proyecto, que pasó por tres gobiernos distintos, tuvo su origen en la Comisión de Constitución de la Cámara de Diputados y requirió una Comisión Mixta para su aprobación final.
Entre los principales ponentes se encontraban el exministro y exparlamentario Osvaldo Andrade, la diputada Camila Flores, los académicos Marco Antonio Sepúlveda y Santiago Zárate, el profesor y experto en temas laborales Nazmi Dapik, el especialista en ciberseguridad Francisco Fernández, y Santiago Escobar, abogado y asesor de uno de los sindicatos, que siguió de cerca el proceso de tramitación de la ley.
El tono general del seminario fue altamente crítico respecto al resultado del proceso legislativo.
Santiago Escobar fue contundente en sus conclusiones, afirmando que «la ley es mala». Recordó que durante la tramitación, el proyecto cambió su idea central en tres oportunidades y nunca se propuso una reforma integral del sistema registral, sino solo la modificación de algunos aspectos. Uno de sus principales problemas, indicó, es que “no define claramente qué es el oficio conservatorio”, dejando la incertidumbre sobre si se trata de un servicio público o de una patenta administrada por un privado. Además, resaltó que “la ley vulnera gravemente los derechos de los trabajadores, excluyéndolos como propietarios de los sistemas digitales, a pesar de que los testean, reformatean y corrigen sin regulaciones laborales que los obliguen”. Escobar también subrayó que la ley estaba desfinanciada y que se omitió abordar una consolidación nacional del sistema, un grave defecto que impide seguir la ruta de los beneficiarios finales y combatir el lavado de activos en el sector inmobiliario, uno de los principales focos de crimen organizado según datos de inteligencia financiera nacional.
Marco Antonio Sepúlveda, profesor y experto en temas registrales, compartió la crítica, afirmando que el cuerpo legal «no aporta nada» y lo calificó como un «espejismo de modernización». Criticó la poco rigurosa técnica legislativa, citando que el nuevo artículo 451 del Código Orgánico de Tribunales establece diferentes plazos para la inscripción (días corridos o hábiles) en distintas Cortes de Apelaciones del país.
Entre las falencias de la nueva legislación, Sepúlveda destacó que no se abordó el fraude registral ni se contempló la implementación de una alerta registral. “El sistema registral chileno está rezagado, continuamos trabajando con normativas que datan de 1857”, afirmó.
Sepúlveda también señaló un grave error en el nuevo Artículo 78 sobre la inscripción de dominio, donde no se requiere especificar los deslindes, solo la superficie y los planos si existen, lo cual podría generar problemas de orden público y obliga a demandar superficie en todas las inscripciones.
Finalmente, el abogado cuestionó que la inscripción de dominio deba necesariamente mencionar la Constitución de bien familiar, lo que limita la facultad de disposición y, en su opinión, no tiene cabida en el registro de propiedad, reflejando una escasa comprensión del derecho registral en el país.
En la intervención sobre el aspecto notarial, Santiago Zárate coincidió en que la ley «no representa una verdadera reforma, pero sí un avance», logrando únicamente actualizar el sistema en sus aspectos orgánicos y funcionales. Zárate identificó un problema fundamental en el uso recurrente del término «funcionarios» para referirse a notarios y conservadores, reviviendo la idea de que son funcionarios públicos, cuando en realidad son personas privadas con funciones públicas. Esto podría llevar a demandas contra el Estado por falta de servicio. Además, criticó el nuevo sistema de nombramiento, que excluye al Poder Judicial de la selección, dejando esta potestad en manos del Ejecutivo (Ministerio de Justicia, Servicio Civil y Consejo de Alta Dirección Pública).
Riesgos laborales y tecnológicos agravados
Los expertos en materias laborales y tecnológicas señalaron que la nueva ley genera tensiones y riesgos para los trabajadores y los oficios.
Nazmi Dapik centró su intervención en el impacto laboral que genera el Artículo 482 del Código Orgánico de Tribunales, indicando que la modificación conlleva consecuencias laborales mal previstas, y que la redacción de la norma «no es afortunada». El principal punto de conflicto radica en la facultad del nuevo funcionario para solicitar judicialmente la terminación de contratos o la inoponibilidad de cláusulas, si estas provocan un «gravamen injustificado o excesivo».
Dapik advirtió que esta norma limita la protección de los derechos adquiridos de los trabajadores, vulnera el principio de continuidad laboral y permite cuestionar incluso las cláusulas de los contratos colectivos, lo que contraviene el artículo 19 y el Convenio 87 de la OIT sobre libertad sindical.
En caso de término de contrato, el trabajador solo tendría derecho a indemnización por años de servicio, sin derecho a indemnización por aviso previo. El experto concluyó que la aplicación de estas normas «es ambigua y sujeta a interpretación de los tribunales laborales», lo que podría hacer que esta modernización lleve a la precarización del trabajo.
Osvaldo Andrade, exministro del Trabajo y exdiputado, mencionó que en el ámbito laboral, el esfuerzo por incorporar normas que garanticen los derechos adquiridos de los trabajadores mediante la negociación colectiva no fue exitoso. Criticó que el Ejecutivo no mostró voluntad para impulsar la negociación supraempresa (ramal), a pesar de que este gobierno la promueve.
Francisco Fernández, experto en ciberseguridad, centró su atención en los riesgos tecnológicos del sistema, especialmente en relación a las leyes de Ciberseguridad y de Protección de Datos Personales que no fueron consideradas en la reforma registral. En diversos oficios registrales, aún se utilizan procesos manuales, lo que retrasa la solución de brechas tecnológicas y la compatibilidad de oficios en el país, sumando a ello la escasez de personal especializado en sistemas registrales y notariales. Fernández alertó sobre los principales riesgos que enfrentan los oficios, como el Ransomware (secuestro digital), que puede interrumpir procesos, comprometer la integridad de los datos y hacer que se deba pagar por recuperarlos, incluidos los respaldos.
Adicionalmente, mencionó el Phishing, que implica el robo de credenciales de acceso, facilitando la entrada legítima a los sistemas o la venta de esas credenciales en la dark web, como ocurrió en el caso de un banco donde una credencial personal se vendió por US$6,000.
Fernández enfatizó que la entrada en vigencia de la Ley Marco de Ciberseguridad y la Ley de Protección de Datos implicará enormes exigencias en cuanto a reportes de incidentes, implementación de sistemas de gestión de seguridad, planes de continuidad operacional y protección de datos, responsabilidades para las que muchos conservadores no están preparados y sobre las que nadie sabe quién asumirá los elevados costos del sistema.
Desafíos para el Futuro
La diputada Camila Flores, aunque no tan crítica como los académicos, reconoció que “quedó mucho por avanzar y perfeccionar”. Su principal objeción al resultado final fue que la ley no otorgó suficientemente importancia a la trayectoria y el mérito para el nombramiento de nuevos cargos, especialmente en el segundo escalafón. También criticó que la división del Conservador de Bienes Raíces de Santiago en cuatro fue una «pelea brutal» impulsada por el «reproche de que ganaban mucho dinero», y no porque el sistema no funcionara adecuadamente.
El exministro Andrade sugirió que los sindicatos deberían generar iniciativas legislativas, como la posibilidad de crear un capítulo específico en el Código del Trabajo relacionado con los trabajadores del sistema registral (un estatuto).
Finalmente, hubo un llamado unánime a la necesidad de «unir fuerzas» entre la academia, el ejercicio profesional y los gremios, reconociendo que los trabajadores poseen gran experiencia en la implementación de los sistemas internos. Se subrayó que el país avanza hacia un Estado Digital, donde la prevención en materia de ciberseguridad debe centrarse en los sistemas internos que permiten anticipar riesgos, y que los trabajadores conocen mejor que nadie. La previsión de los riesgos es crucial, dado que “los daños en el ámbito digital son rápidos y mucho más costosos”, se concluyó.
Con Información de desenfoque.cl
